Plafonnement des Loyers Commerciaux
Si, lors de la conclusion du bail, le loyer est librement négocié par les parties, il en va autrement lors de la révision triennale du loyer ou lors du renouvellement du bail.
Lors de ces deux événements, le Code du Commerce prévoit qu’à défaut d’accord, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative, cette dernière étant déterminée selon plusieurs critères :
- les caractéristiques du local,
- la destination des lieux loués,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité,
- les prix pratiqués dans le voisinage.
Afin d’encadrer les augmentations de loyer susceptibles d’être appliquées à ces périodes, le législateur a mis en place un mécanisme de plafonnement des loyers.
En application de ce principe, le calcul du nouveau montant du loyer se fait comme suit : le montant du loyer initial multiplié par le taux de variation de l’indice convenu (ICC ou ILC).
Cette règle du plafonnement des loyers connaît cependant des exceptions.
Tout d’abord, l’article L.145-34 du Code du Commerce relatif au plafonnement des loyers n’est pas d’ordre public ; il est donc possible aux parties de s’y soustraire en insérant une clause en ce sens au bail.
Ensuite, il existe des exceptions liées à :
- la nature des locaux : par exemple les locaux à usage exclusif de bureaux ne sont pas soumis à la règle du plafonnement ;
- la modification d’un élément de la valeur locative : modification de la surface louée ou de la destination … En ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, il a été récemment rappelé par la Cour de Cassation que cette modification devait être notable et « de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur » ;
- la durée du bail : les baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à 12 ans ne sont pas soumis au principe du plafonnement des loyers tout comme les baux qui se sont prolongés tacitement au-delà de 12 ans.
Comme à l’habitude, bailleur et preneur doivent faire preuve d’une extrême prudence tant dans la rédaction que dans l’application du bail qui les lie.
.
